CASE
De volta para o futuro
Nosso Cliente
Grande construtora e incorporadora de loteamentos e imóveis residenciais populares.
Desafio
Nosso cliente lançou, entre 2016 e 2017, uma série de loteamentos populares, em área declarada de interesse social, com isenção de IPTU. Grande sucesso de vendas. Dois anos depois, com uma brutal queda na arrecadação municipal, a Prefeitura, sob nova gestão, decide lançar cobranças de IPTU retroativo para áreas de interesse social. Imagine o caos: famílias de baixo poder aquisitivo morando em suas casas conquistadas com tanto esforço começam a receber cartas da Prefeitura passando a cobrar IPTU para o presente e, pasme, para o passado – precisamente de 2014 até 2018. Período em que, sequer, havia imóvel urbano ali, muito menos energia elétrica ou esgoto. É como se o Secretário de Finanças do Município tivesse voltado no tempo e trazido alguns boletos atrasados de IPTU para cobrar dos atuais proprietários.
Chuva de reclamações nos canais de atendimento da construtora. Associações de moradores sendo organizadas. O risco de retorno negativo de um projeto já bem sucedido e que remunerou os acionistas era latente.
Nossa Solução
É inconstitucional cobrar IPTU retroativo. Qualquer estudante de Direito saberia disso, assim como a Prefeitura também sabia. Mas o que a Prefeitura também sabia é que nosso cliente não tinha legitimidade ativa para se defender das cobranças de IPTU, já que não era mais o proprietário dos imóveis. Defender os milhares de moradores, um a um, também era economicamente inviável. Pela lei, as associações devem ter pelo menos dois anos de existência para poder representar seus associados em juízo, então defender os moradores em bloco, através das associações, também não era uma opção.
Construímos uma tese inédita, fora de qualquer livro de processo civil: o cliente pediria em juízo o cancelamento das cobranças de IPTU com o argumento de que teria legitimidade indireta para litigar contra a Prefeitura. Sensibilizamos os juízes sobre o que estava ocorrendo e como a Prefeitura estava se utilizando do xadrez processual para, ilegalmente (e imoralmente), cobrar valores indevidos de pessoas vulneráveis.
Logo conseguimos as primeiras liminares ordenando o imediato cancelamento das cobranças. Depois de algum tempo, conseguimos as primeiras sentenças e recentemente todos os casos foram arquivados com vitória do cliente – e dos moradores. Caso emblemático e pioneiro sobre legitimidade ativa indireta para casos de cobrança ilegal, quando quem sofre os impactos econômicos da cobrança não é o contribuinte do imposto. E o melhor: o retorno econômico do projeto foi preservado.